Корпус 3 дома 37 начал заселяться в 2018 году. В доме 619 квартир, 10 подъездов. Застройку 17-го микрорайона начинала компания «Мортон», вошедшая впоследствии в группу компаний «Пик», а официально застройщиком являлся «ПрометейСити». Два года назад «Пик-Комфорт» — управляющая компания (УК), учрежденная застройщиком, — пришла управлять первыми тремя домами 17-го микрорайона по конкурсу, обойдя «Жилищник» и предложив в документах потенциально больший объём дополнительных услуг жильцам.

Проблемы начались сразу: новоселы массово жаловались на неработающее отопление, плохую уборку, ломающиеся лифты, вывоз мусора, строительные недоделки, грязь и отсутствие освещения во дворах, а также на навязанные управляющей компанией услуги, которых не было в документах конкурса — но плата за них собственникам начислялась. Префект Анатолий Смирнов тогда пообещал «навести порядок в 17-м микрорайоне».

Но жалоб меньше не стало. За отопление, как выяснилось, жители регулярно переплачивали. В 3-м корпусе стоит индивидуальный тепловой пункт, дом оборудован счетчиками тепла, имеет класс энергоэффективности В. К слову, этот класс позволяет экономить до 50% энергии. При этом УК начисляла жильцам плату за отопление по нормативам, объясняя, что счетчики не введены в эксплуатацию. Весной 2019-го счетчики запустили, и с этого момента потребление тепла должно было рассчитываться по их показаниям. Однако управляющая компания до последнего тянула с перерасчетами (раз в год надо пересчитать: из того, что начислено, вычесть фактически потребленное по счетчику) и выдавала непонятные завышенные цифры в платежках. Жильцы требовали грамотного перерасчета, обращались в Мосжилинспекцию, но это не помогло. Инспекция, призванная защищать права жителей города, пересылала обращения «Пику», оттуда давали ответ, который инспекция вставляла в свои ответы заявителям. Так и писали «По информации, полученной от ООО «Пик-Комфорт…» (копия есть у «Зеленоград.ру»). Эта история всё ещё тянется, жители надеются решить проблему через прокуратуру.

Еще одна серьезная претензия к УК — халатное отношение к пожарной безопасности. В первых корпусах часто срабатывает пожарная сигнализация. Но сигнал приходит в никуда — а именно в пустые помещения консьержей. А должен приходить на круглосуточный пульт дежурному, чтоб тот вызвал пожарных. При срабатывании сигнализации лифты автоматически останавливаются. В отсутствие и пульта, и дежурного жители сами звонят в УК, чтобы оттуда прислали мастера. Это обычно долгий процесс, и всё это время люди сидят без лифтов и с воющей сиреной. После жалобы в МЧС ведомство выдало УК «предостережение о недопустимости нарушений обязательных требований», а затем и оштрафовало на 160 тысяч рублей. УК пыталась обжаловать штраф в суде, но безуспешно.

На переходных балконах дома нет дренажа. В начале июня было много дождей, балконы потекли, вода просочилась и в квартиры. В квартирах потекли потолки, отделка фасадов начала разрушаться. Акты о залитии составили, жалобы в Мосжилинспекцию отправили, до конца лета УК проблему не решала.

Жителей не устраивало и отсутствие нормальной обратной связи с управляющей компанией. «Звоните по телефону, взамен получаете номерок. Что с ним можно сделать? А ничего нельзя, — описывается общение с УК на сайте жителей микрорайона. — На сайте УК его ввести негде, результата не видно. Если позвоните снова, может оказаться что заявка уже закрыта. К примеру, заявка ЛК-97515. Я создал её в мобильном приложении. Этот номер нельзя больше нигде посмотреть, только там и только мне».

Расстаться с «Пик-Комфортом» часть жильцов 3-го корпуса решила еще в прошлом году. Об этом «Зеленоград.ру» рассказал житель и член совета дома Артем Журавский:

— Для меня всё началось весной прошлого года, спустя 8 месяцев после заселения. Стало ясно, что какие-то проблемы решаются медленно, какие-то не решаются совсем. Нельзя сказать, что УК совсем не шла на контакт, но когда открытый колодец в тридцати метрах от входа в их офис два месяца стоит прикрытым коробкой — это не то, чего ожидаешь от обслуживания…

Актив дома общался с УК в чате, но результаты этого общения нас не устраивали. В чатах жителей «тонула» действительно полезная информация. Я сделал сайт микрорайона, стал выкладывать переписку с властями, инструкции для жителей. В сентябре прошлого года начали обсуждать, что надо бы провести собрание по отказу от УК и выбору новой. На том этапе пришлось убеждать людей, что это в принципе возможно. Диалоги у нас были всё время такие:

— А что мы вынесем на повестку?
— То, что в чатах всё время обсуждаем.
— А где деньги возьмём?
— Соберём.
— А помещение где взять?
— Снимем.

По статье 47 Жилищного кодекса, первое собрание собственников в многоквартирном доме может быть только очным или очно-заочным (когда сначала жильцы, кто может, собираются, а потом заполняют бюллетени). Собственников надо письменно уведомить о проведении собрания. Нужны также бланки — сообщения о проведении собрания, решения собственника помещения, протокола. И в первую очередь нужен реестр собственников — чтобы понимать, сколько человек надо уведомлять.

В доме 619 жилых помещений и 24 нежилых — по первым прикидкам, надо было разослать как минимум 643 уведомления простыми заказными письмами. Реестр может выдать по закону управляющая компания (а вести его обязывает статья 45 ЖК). Но «Пик-Комфорт» прислал по запросу реестр, которому нельзя верить, говорит Журавский. Во-первых, там не было ЕГРН для организаций (нежилые помещения в доме). Во-вторых, некоторые квартиры уже поменяли владельцев, что в присланном реестре отражено не было. В-третьих, были противоречивые данные. В-четвёртых, суммы долей собственников при сложении дали число больше единицы.

После ничего не давших обращений по этому поводу в прокуратуру и жилинспекцию было решено заказать реестр собственников за деньги в Росреестре. Но и реестр «Пика» пригодился — с ним можно было начать сбор контактов соседей, чем и занялся актив дома. В декабре актив посчитал бюджет собрания и объявил сбор денег. В тот момент установили, что в доме около 700 собственников. А к марту насчитали уже 850.

Всего собрали более 101 тысячи рублей. Из них 76 тысяч было потрачено на заказные письма. Закупка данных о собственниках в Росреестре обошлась в 9680 руб. Остаток пока лежит — он может пригодиться в судебном процессе (об этом ниже). А если не пригодится, то жители решат голосованием, на что потратить эти деньги.

К марту практически все было готово. Рассылка писем собственникам заказана (рассылали «Почтой России», но через отдельную организацию), за небольшую доплату сделан реестр уведомлений — это отдельный документ, нужный для общего собрания. Сформирована и заверена у юриста повестка собрания. Планировалось обсуждать не только смену УК, но и другие насущные вопросы. В частности, машины во дворах — ставить запрещающие парковку знаки или нет. Актив дома договорился с владельцем соседнего кафе о бесплатном помещении для собрания.

21 марта прошла очная часть собрания, на него зарегистрировались 50 собственников. «Пришлось сильно понервничать, так как уже действовал указ о ковидных ограничениях, — рассказывает Журавский. — Оставалось только рассчитывать, что наше мероприятие не относится к увеселительным, и не будет слишком уж массовым. К слову, кто-то пожаловался на меня в прокуратуру по этому поводу, и участковый приходил снимать показания. Но всё обошлось».

Заочная часть собрания длилась месяц. В целом в нём приняли участие более 474 собственников (всего в доме 850), то есть, кворум имелся — 57% площадей в доме. Большинством голосов постановили досрочно расторгнуть договор с «Пик-Комфортом» с 1 июля 2020 года (за это проголосовали 73% участников) и выбрать управляющей компанией «Жилищник» (72%). Собрание завершали в самый разгар карантина, актив ходил по квартирам, собирая бюллетени, в масках и перчатках, со всеми предосторожностями. В некоторых квартирах бумаги передавали щипцами.

Не все хотели «Жилищник». Были и несогласные, в том числе в совете дома. Какая-то часть жителей была скорее отрицательного мнения о «Жилищниках» — был прошлый опыт, причем не обязательно в Зеленограде. Большинство несогласных не защищало «Пик», а просто не верило в результат: «Жилищник не будет лучше, у вас ничего не получится, да не нужны мы городу, сперва найдите, кто этим будет заниматься» — и так далее.

«Небольшой поиск по альтернативным УК, о которых в Зеленограде знают, радости не доставил, — объясняет Журавский. — „Жилищник“ близко, у него есть ресурсы нас обслуживать, о нём я слышал положительные отзывы от соседей». Артем сам пошёл в «Жилищник» (тогда еще районный) выяснять, сможет ли организация взять на обслуживание их дом. Да, сказали в «Жилищнике» — если вы примете решение, то сможем. Вскоре произошло объединение «Жилищника», и новое руководство при следующей встрече с жильцами дома подтвердило, что готово.

Перепроверить все бюллетени после окончания собрания. «Нужно было сделать так, чтобы комар носа не подточил — мы понимали, что юристы „Пик-Комфорта“ будут под лупой разглядывать и искать нарушения. Об этом говорил опыт других домов».

Затем все бумаги надо был отвезти для проверки и согласования в центральный офис Мосжилинспекции. Но там никого, кроме охраны, не оказалось. Пришлось отправить все это по почте посылкой.

Почта тоже работает своеобразно, и это надо учитывать. Например, отправленное 11 марта письмо из Москвы в Зеленоград пришло только 9 апреля, два раза прокатившись до Хабаровска.

Пока еще управляющая домом компания явно забеспокоилась после встречи жителей корпуса 3 с «Жилищником». Представитель «Пик-Комфорта», зная, что люди собирают деньги, предложила организовать собрание бесплатно — с любой повесткой, но без смены УК. Жители отказались.

По протоколу собрания, переход к «Жилищнику» должен был состояться с 1 июля. В конце июня «Жилищник» подал в Мосжилинспекцию заявку на включение корпуса 3 в список обслуживаемых. «Пик-Комфорт» должен был подать заявку на исключение, но не сделал этого. В начале сентября «Жилищник» неожиданно получил запрос на представление жилинспекции 50% подписанных договоров управления с собственниками — со ссылкой на норму в ЖК РФ. Хотя по этой норме, такое можно требовать от управляющей компании, каковой «Жилищник» для третьего корпуса в тот момент ещё не являлся. Оставалось пять дней до принятия решения Мосжилинспекцией (на этот процесс дается месяц). И это удалось сделать — требуемое количество бумаг подписали. Инженерной службе пришлось в эти дни поработать до 22:00.

После этого «Прометей-сити» подал в суд на Артема Журавского, как инициатора собрания собственников. Истец намерен признать решение этого собрания ничтожным. Судебное разбирательство продолжается.

Одновременно жильцы получили заказные письма о том, что собственник нежилых помещений ООО «ПрометейСити» (фирма застройщика) проводит общее собрание. Формально оно прошло, но результаты его неизвестны. Во всяком случае, в жилинспекцию в течение десяти дней, как положено, протокол не поступил.

Да. 1 ноября «Жилищник» получил у «Пика» ключи от помещений. Жильцы говорят, что полезного уже сделано немало. Починили козырёк подъезда, который тёк больше двух лет, — оказалось, надо было постелить рубероид на крышу. Начали убирать в подъездах. Отдраили переходные балконы. Стали чинить лифты, в некоторых подъездах покрасили облупленные стены.

Кроме того, новая УК заменила личинки в замках по всему дому — на чердаках, в подвалах, лифтовых камерах. Заменить было нужно, потому что ключи были переданы не полным комплектом, да и смена замков в таком деле вопрос принципиальный.

Заказала изоляцию для труб в подвале, чтобы избежать потерь тепла. Заказала пожарные рукава — там, где их не хватает. Заделали проходы на крышу — туда вылезали подростки, а предыдущая УК не нашла времени решить проблему.

Но «Пик» еще не передал все нужные для управления домом документы «Жилищнику», в том числе документацию по лифтам. Сейчас в дело вступили юристы.

В 3-м микрорайоне Зеленограда, в трех домах нового жилого комплекса тоже хотят поменять связанную с застройщиком управляющую компанию на «Жилищник». Мотивы похожи — строительные недоделки, завышенные ставки за содержание и ремонт общего имущества, дополнительные услуги, проблемы с горячей водой. В инициативной группе корпусов считают, что с государственным «Жилищником» договориться проще — и тарифы будут стандартные, и проблемы с текущими трубами, договорами с ресурсоснабжающими организациями и прочим хозяйством будут решаться быстрее.

Три года назад жители 23 микрорайона меняли УК «Дос» на «Жилищник». «Дос» не хотел уходить добровольно, конфликт закончился взломом замков в присутствии полиции.

Подписывайтесь на новости 17-го микрорайона и присоединяйтесь к группам в инстаграме, вконтакте или фейсбуке.