Сегодня мы поговорим об этом проекте, а также о перспективе застройки микрорайона, устройстве парковок и гараже на его территории. В студии Zelenograd.ru заместитель главного архитектора Москвы по Зеленоградскому округу Анжела Игнатьева и начальник Зеленоградского территориального отдела Главного архитектурно-планировочного управления Москвы Андрей Станкевич.

— Анжела Витальевна, поясните, пожалуйста, что такое градостроительное межевание?

А.И. — Градостроительное межевание является разделом межевания. Оно определяет нормативно-правовую базу для выделения тех или иных участков под каждый объект. Заказчик межевания микрорайона — Департамент земельных ресурсов города Москвы. Основной целью градостроительного межевания является не только определение участка под каждый конкретный объект, но и точный расчёт его численного эквивалента. Сколько гектаров, квадратных метров должна занимать та или иная территория, где и как должны быть установлены сервитуты, какой земельный участок может быть выделен без обременения.

Основной задачей градостроительного межевания, с точки зрения градостроительства, является выделение резервов земельных участков в микрорайоне (если таковые есть), и выявление того, как может развиваться территория микрорайона в дальнейшем (либо она должна быть законсервирована в существующих границах с определением земли под каждый конкретный объект).

— Что означает «сервитут»?

А.И. — Это термин, который употребляется в градостроительной документации; означает обременение, то есть ограничение использования того или иного участка. Например, есть участки, которые находятся в природном комплексе. Они могут быть использованы под какие-то цели, но на это использование накладываются определённые ограничения. В 20-м микрорайоне таких участков два — Ледовый дворец в южной части микрорайона и планируемый к строительству выставочный зал в северной части микрорайона.

Есть и более мелкие сервитуты — например, прохождение тех или иных проездов по нескольким территориям.

— Андрей Витальевич, каков порядок разработки проекта межевания микрорайонов, 20-го в частности?

А.С. — ГУП «Главное архитектурно-планировочное управление» является специализированной организацией, которая в течение многих лет разрабатывает проекты межевания территорий Москвы. Хотя в настоящее время определение проектной организации происходит на конкурсной основе. Если 20-й микрорайон разрабатывался ещё по прямому поручению Департамента земельных ресурсов, с этого года все проекты межевания будут определяться на конкурсной основе. Департамент земельных ресурсов формирует перечень территорий, на которых требуется провести межевание. Как правило, это определяется коллегиально, с участием Москомархитектуры.

— Есть ли какая-то практическая польза от межевания микрорайона для конкретного жителя? Вот он узнаёт, что определены границы участков, — и что дальше, как люди могут этим воспользоваться?

А.И. — Формально, межевание может быть полезным для участников товарищества собственников жилья. По закону, ТСЖ вправе оградить свой земельный участок (если на нём нет сервитутов). Хотя, должна сказать, нами подобная практика не приветствуется. Посмотрим на проект межевания 20-го микрорайона — он представляет собой некое «лоскутное одеяло». И если мы каждую жилую территорию по периметру начинаем ограждать забором, то мы превращаем микрорайон в скопище заборов.

В каких-то случаях это обоснованно, если, например, жилой дом находится на границе микрорайона. В любом случае, каждая такая заявка рассматривается индивидуально; так же, как и внешний вид ограждения. В 11 микрорайоне несколько ТСЖ по выполненному проекту установили ограждения. Кроме того, каждая придомовая территория имеет свою детскую площадку, хозяйственную площадку, положенную по нормативу, гостевые карманы и так далее. Комплексное решение данной проблемы для каждого конкретного дома и определяется межеванием.

— Означает ли это, что для тех домов, где нет ТСЖ, наличие или отсутствие межевания непринципиально?

А.И. — Что касается многоквартирных жилых домов, то сам факт межевания сразу каких-то дивидендов не приносит. А само по себе территориальное межевание — это совсем другая тема; там эта польза более очевидна. При наличии межевания каждый владелец земельного участка вправе обращаться за его приватизацией.

Здесь же ситуация более сложная. Определение границ показывает, сколько конкретному дому требуется придомовой территории, сколько может быть отведено на территорию общего пользования — к ней относятся территории, прилегающие к детским садам, школам, резервные территории, проезды, которые выделяются в общие территории.

Например, в 20 микрорайоне значительную часть проекта занимает бульвар. Это незастраиваемая территория, и жителям это даёт основание считать её участком для благоустройства, для организации более комфортной среды проживания.

А.С. — В какой-то степени для жителей это является и защитой их интересов. Потому что в микрорайоне есть торговые предприятия, административные здания. А та территория, которая определена межеванием для жилых домов, не может быть отнесена к административному или торговому зданию.

— Поясните, что означают в схеме проекта межевания цифры, поставленные в середине каждого участка — 1, 2, 44, 33?..

А.И. — Каждой из этих цифр соответствует перечень объектов на территории — наряду с жилыми зданиями, тут есть территории школ, детских садов (как построенных, так и планируемых к строительству). Кстати, это видно по их цвету; справа, в «условных обозначениях», всё указано. Поскольку 20 микрорайон — строящийся, у нас есть несколько цветовых изображений, не характерных для других районов. Планируемые к строительству объекты окрашены в проекте бледно-зелёным цветом. Это кадетская школа, здание Пенсионного фонда, несколько жилых домов, здание поликлиники (запланировано в двухстах метрах от Ледового дворца), супермаркет в северной части микрорайона, выставочный зал (на бульваре) четыре гаража (они уже строятся). Пока не решён вопрос со строительством АТС, мы пока не уверены, требуется ли отдельное строительство здания АТС, или это может быть решено более современным способом. Это перспектива застройки.

— На публичных слушаниях людям расскажут об этой перспективе?

А.И. — Да, будет всё показано подробно, по каждому номеру проекта. Мы готовы дать свои пояснения, что это будут за объекты. В таком случае, как поликлиника, где уже есть проект, можно уже сказать более конкретно. Выполнен проект кадетской школы. По народным гаражам — жители уже могут убедиться, что эти объекты строятся. А с четырьмя башнями в южной части района ситуация более сложная. Эти башни предусмотрены, но будут ли они бюджетными или коммерческими, пока сказать сложно.

А.С. — Я поясню, мы взяли для интервью самую наглядную часть проекта. В целом, проект межевании состоит их трёх графических материалов: один отражает существующее положение, второй — установленные ограничения на территории, третий — собственно результат работы межевания. Также в проект межевания входят четыре таблицы с расчётами и пояснительной запиской. Весь проект представлен сейчас на экспозиции в управе Крюково.

— Есть ли в определении участков придомовых территорий спорные моменты? Например, одна детская площадка находится возле нескольких корпусов.

А.И. — В других микрорайонах, не скрою, такая ситуация была. Особенно это касается 14, 15, 16 микрорайонов, где застройка имеет форму каре, и на три-четыре дома приходится одна детская площадка. Тогда делается либо межевание на группу домов, либо кратное разделение. В 20 микрорайоне нам этого удалось избежать, так как район новый, застройка разделена таким образом, что практически каждый жилой дом обеспечен всей необходимой инфраструктурой — детскими площадками, гостевыми карманами и так далее.

— Хотела бы вернуться к теме ТСЖ. Допустим, после определения границы участка в доме создаётся ТСЖ, они огораживают свою территорию, на которой есть детская площадка. Значит ли это, что жителям соседних домов нельзя ходить на эту площадку со своими детьми?

А.И. — Если говорить о пользовании детской площадкой, то такой проблемы нет. Насчёт ограждения в каждом конкретном случае, повторюсь, мы смотрим индивидуально. Потому что есть какие-то территории, более озеленённые, которые было бы целесообразно оставить жителям других домов. Но в данном случае территории общего пользования (на схеме они обозначены горчичным цветом) прилегают к жилым территориям микрорайона, не входя в придомовые территории. Они как раз выведены из состава придомовых, ими могут пользоваться жители абсолютно всех домов. Ограждения допустимы, но не обязательны, на усмотрение жителей — членов ТСЖ (они принимают коллегиальное решение).

— А если ТСЖ решит не просто оградить свою территорию, а закрыть вход, повесить на забор замок?

А.И. — Тут уже вступают в действие противопожарные нормы, проблемы доступа машин «скорой помощи», вопросы безопасности проживания. И тут другие структуры определяют, насколько целесообразно и можно ли вообще закрыть ту или иную территорию.

— Могут ли повлиять на проект межевания замечания, предложения жителей в ходе публичных слушаний?

А.С. — Конечно, могут. Это показало недавно проведенное публичное слушание по Генеральному плану и правилам землепользования города Москвы. Вообще, процедура публичных слушаний активно используется, в том числе, в соответствии с новым Строительным кодексом Москвы. Ранее в проекте межевания не требовались публичные слушания, поэтому особого опыта их проведения именно по этому поводу нет.

— В случае с Генпланом как раз понятно — человек, например, узнаёт, что рядом с его домом планируют построить какой-нибудь торгово-развлекательный комплекс, он приходит на слушания и выражает своё мнение по этому поводу. А в случае с межеванием что может не понравиться жителю?

А.С. — Если в проекте межевания не будут учтены интересы жителей какого-то дома — в силу сложившейся специфики микрорайона или по ошибке, — то, конечно, это может не понравиться.

— Например, человек придёт и напишет, что в проекте нет необходимой, с его точки зрения, спортивной площадки...

А.И. — Это не вопрос межевания. Если придомовая территория позволяет, ТСЖ вправе определять, что им нужно для дальнейшего существования. Основная проблема (хотя она больше касается старых микрорайонов) — это устройство парковок, в том числе народных гаражей. В случае с 20 микрорайоном, в народные гаражи превратились те конкурсные гаражи, которые и были запланированы изначально, по нормативам. И на этом месте мы, исходя из всех допустимых разрывов, строим эти народные гаражи.

В других микрорайонах одни жители обращаются к нам и просят дать площадки под строительство народных гаражей, другие жители из соседних домов, у которых либо нет машин, либо они не хотят «потерять» придомовую территорию, говорят, что им не нужны гаражи. Зачастую в старых микрорайонах, которые застраивались в 60-70-х, резервных территорий практически нет. Даже межевание не даёт нам никакого резерва. Мы просто делим территорию. Народные гаражи мы должны разместить априори на домовой территории. Либо, если жители высказываются категорически против, за её пределами.

В Зеленограде территория, прилегающая к одному микрорайону (являющаяся для него окраиной), является, в свою очередь, территорией другого жилого микрорайона; у большей части микрорайонов нет прилегающих коммунальных зон, где мы могли бы разместить все эти объекты. Но эти проблемы не касаются нового 20 микрорайона.

— А кроме народных гаражей есть варианты для стоянок машин?

А.И. — Есть, например, подземные паркинги, их можно было бы делать внутри жилых микрорайонов. Это наиболее щадящий вариант, но, соответственно, и более дорогой. Это совсем не те 350 тысяч рублей, которые декларируются по народным гаражам. Поэтому от них предложено отказаться из-за дороговизны.

К чему я привела пример с гаражами. В других микрорайонах, после раздела территории, оказывается, что её резерв практически исчерпан. Сегодня микрорайон в таком виде консервируется, определяются границы каждой придомовой территории. Любое развитие микрорайона (за исключением капитального ремонта) практически невозможно.

А.С. — Изменение границ участка, определённых межеванием, возможно только при последующей процедуре публичных слушаний.

— То есть эти границы строго зафиксированы?

А.С. — Я хотел бы уточнить, что проект межевания носит рекомендательный характер. Если то же ТСЖ захочет оформить в аренду участок меньшей площади, то оно это сделает. Просто эти земли будут межеванием определены как необходимые для данного здания. Но на них не будет оформлен договор аренды.

— А земельная разница между первоначальным участком и арендованным перейдёт в общее пользование?

А.С. — Фактически да. Но это не означает, что на этом образовавшемся участке могут что-то построить без корректировки проекта межевания.

В конце прошлого года как раз с процедурой проведения публичных слушаний происходила корректировка 9 микрорайона по ранее утверждённому проекту межевания.

— Что-то изменилось в результате слушаний?

А.С. — Там корректировалась небольшая территория в 3,6 гектара.

А.И. — Шло перераспределение площадей. В связи с необходимостью строительства футбольного поля с искусственным покрытием потребовалась дополнительная территория. Был откорректирован небольшой участок придомовой территории жилого дома. Конечно, с согласия жителей. Жители должны видеть, под какие цели эта территория изымается, передаётся в другое пользование, что будет рядом с их домом. Они должны высказать своё одобрение и согласие по этому поводу.

— Многие считают, что публичные слушания — формальное мероприятие; что независимо от того, какие предложения и замечания они выскажут, какой-либо план будет принят. Сколько «голосов» должны быть, чтобы внести какие-либо изменения в проект?

А.С. — Как я уже упоминал, богатый опыт проведения публичных слушаний дало недавнее обсуждение градостроительного плана Москвы. Законодательно не определено, какое количество голосов является пороговым для рассмотрения; рассматривается каждое замечание. Другое дело, что иногда замечания противоречат друг другу.

А.И. — Как с гаражами — одни категорически против, другие — категорически за, потому что машины ставить некуда. То же — по границам межевания. В старом городе были случаи межевых споров между двумя разными ТСЖ. Сказать, кто из них прав, крайне сложно. Границы между двумя домами проводятся, как правило, по границе кругового проезда (либо сложившегося, либо проведённого). И по какой его части проводить межевание, это спорный момент. Мы пытаемся, конечно, достичь компромисса.

— В случае равного количества голосов «за» и «против» стоянок и гаражей — в чью пользу принимается решение?

А.И. — Есть такая процедурная работа — паспорт комплексного благоустройства. В рамках этой работы мы предлагаем расширение проезжей части в старых микрорайонах. Там, где это возможно, потому что в старой части это 4,20 метра, а нормативная ширина сегодня — 6 метров. Но это хоть частично поможет решить вопрос с круговым проездом, когда машины ставятся вдоль проезжей части в один ряд. Там, где возможно, делаются гостевые карманы. Но это уже вопрос благоустройства. Члены ТСЖ вправе обращаться с предложениями по устройству дополнительного паркинга, если они считают это нужным. Во всех случаях мы рассматриваем такие заявки индивидуально. Часто это нельзя сделать из-за проложенных коммуникаций, где-то из-за ценных пород зелёных насаждений. В 20 микрорайоне, думаю, внутри дворовых территорий можно максимально предусмотреть гостевые парковки, здесь относительно благополучная ситуация. По периметру будет построено четыре народных гаража.

А.С. — Плюс подземные гаражи под жилыми домами. Когда 20-й будет достроен, он будет самым обеспеченным машиноместами районом в Зеленограде.

— Вы имеете в виду подземные гаражи в тех домах, что стоят по периметру микрорайона?

А.И. — Да, в жилых домах, построенных по индивидуальным проектам. Конструктивная особенность типовых домов, которые стоят по бульвару, не позволяла сделать подземные гаражи. А индивидуальные дома по периметру уже выполнены с гаражами.

В идеале, конечно, под каждым жилым домом должен быть подземный паркинг. Мы восхищаемся западными примерами, когда бываем за границей: у каждого дома есть свой подземный паркинг. Всё реально и достижимо. Просто это несколько другие деньги. Но конструктивно, с точки зрения архитектуры, это вполне возможно.

— В других микрорайонах Зеленограда будут проводиться публичные слушания по межеванию?

А.С. — В половине, наверное, микрорайонов Зеленограда уже проведено межевание. Эта работа ведётся уже более десяти лет. Просто раньше законодательство не требовало проведения публичных слушаний для утверждения проекта межевания. Сейчас остались те микрорайоны, в которых не было реконструкции в связи со сносом пятиэтажек. И, соответственно, во всех новых микрорайонах, которые будут строиться в Зеленограде, будет проведено межевание. Юлия Кравченко