Реконструкцию 19 микрорайона со строительством новых домов взамен ветхих одобрили пять лет назад. Строить новые дома и переселять в них жителей должен был частный инвестор. Но бизнес так и не проявил интереса к этому проекту. Теперь столичные власти решили построить хотя бы два дома за счет бюджета, чтобы привлечь частные деньги.

19 микрорайон Зеленограда — это старые дома на улицах Заводская, 1-го Мая, Крупской, более двадцати четырех- и пятиэтажек и одна 16-этажная башня. Большинство из них строилось в начале-середине 1960 годов. Есть и совсем старые трехэтажные дома. О реконструкции микрорайона говорят не менее десяти лет, а в 2009 году стало известно, что город не сможет построить и переселить жителей за счет бюджета — как это было с программой переселения из снесенных «хрущоб» в «старом» городе.

Спустя два года проект планировки 19 микрорайона обсудили на публичных слушаниях и приняли с поправками. В 2012 году градостроительно-земельная комиссия Москвы утвердила проект планировки, предусматривающий снос малоэтажных домов и строительство новых 14-17-этажных с переселением жителей.

Затем город принялся искать инвесторов, и этот процесс продолжается по сей день. «К сожалению, величина бюджетного финансирования, условия для инвесторов, сроки реализации проекта еще находятся в стадии проработки», отвечают на вопрос о судьбе 19 микрорайона в префектуре.

Строительство жилых домов и снос старых с переселением людей предполагалось полностью возложить на частную компанию. Поскольку таковой не нашлось, город решил простимулировать потенциальных инвесторов, построив за свой счет хотя бы первые два дома.

В конце мая в адресно-инвестиционной программе (АИП) Москвы появились корпуса 1934 и 1935. Программа определяет, какие объекты будут построены в Москве за счет городского бюджета и перераспределяет бюджетные деньги на разные государственные программы. АИП корректируется в зависимости от финансовой ситуации и достаточно часто (четкой периодичности нет).

В нынешней программе на два корпуса в 19 микрорайоне выделено 1,1 млрд рублей — по 553 миллиона на каждый. За такую сумму можно построить две небольшие башни. Для сравнения, на строительство жилого дома 11-19 этажности в 8 микрорайоне ушло, вместе с проектированием и авторским надзором, около 2 миллиардов рублей.

В 19 микрорайоне, по данным управы Крюково, живут около 5 тысяч человек. В два дома их, конечно, не переселишь, но вопрос так и не ставится. Переселять жителей планируют поэтапно — строят новый дом, заселяют людей, сносят старый, строят на освободившемся месте новый и так далее (это называется «волновое переселение»).

Идея включения двух домов в АИП — запустить первый этап переселения за счет бюджета, чтобы на следующих этапах подключился инвестор, пояснила «Зеленоград.ру» начальник окружного управления градостроительного регулирования Анжела Игнатьева. Впрочем, четкой программы строительства и сноса домов в 19 микрорайоне сейчас нет, как и нет расчетов необходимого для переселения количества квадратных метров.

Проект развития 19 микрорайона интересный, но сложный именно из-за расселения жителей: еще до начала проекта это требует значительных затрат, говорят эксперты.

Инвестор пойдет на реализацию подобного проекта, если доходы от него будут сопоставимы с доходами от строительства жилья на пустом участке, рассказал «Зеленоград.ру» директор проектного управления группы компаний «Сапсан» Дмитрий Иванов. Это возможно, например, при увеличении этажности, которая покроет убытки, связанные с переселением.

Инвестора может заинтересовать и другой вариант — реконструкция существующего микрорайона плюс застройка рядом нового участка, говорит Иванов, отмечая, что реализация проекта от этого проще не станет. Еще один вариант — поддержка властей. Городская администрация, например, может взять на себя расходы по проведению коммуникаций и социальную составляющую, которую закон обязывает предусматривать при возведении жилого комплекса".

Кстати, такой вариант — город строит социальные объекты, коммуникации, дороги, а инвестор только жилье — реализован при строительстве 23 микрорайона Зеленограда. Впрочем, масштабное строительство коммуникаций в 19 микрорайоне не нужно, поскольку это не чистое поле, а жилой квартал.

Инвестор может прийти в такой проект при значительных преференциях, которые могут предоставить правительство Москвы и администрация Зеленоградского округа, считает директор Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Елена Иванкина. «Предположим, инвестор проекта реконструирует старый микрорайон и построит новый. — такое возможно только при условии льготного предоставления земли для застройки нового участка, — сказала Иванкина.— В развитых рыночных странах для крупных социально-значимых проектов застройщику предлагается облегчить доступ к кредиту, налоговые льготы, льготное кредитование и особый порядок предоставления земельных участков. Очень хорошо вписался бы механизм государственно-частного партнерства, с реализацией всех мер, разработанных Министерством экономического развития РФ».

Из существующих на рынке компаний потенциально заинтересованы в таком проекте могут быть, вероятнее всего, средние компании, — отметила директор института, — так как большинство крупных компаний в 2014—2015 годах столкнулись с проблемами роста ставок по кредиту и изменением стоимости рубля из-за финансового кризиса.