| загрузить файл со звуком (26056 кб) |
Ю.К. — Сегодня нам бы хотелось поговорить о земельных торгах, которые прошли в марте, а также обсудить работу зеленоградского управления регулирования землепользования и различные нюансы, связанные с земельными отношениями.
Вадим Валерьевич, давайте сразу начнем с аукционов 15 марта — по двум земельным участкам в 15 микрорайоне Зеленограда. Целевое назначение первого —строительство кафе, предприятия общественного питания. Второй участок был определен под строительство торгового объекта. Окончательная цена второго участка превысила стартовую в 11 раз. В чем причина такого превышения, с вашей точки зрения?
— На мой взгляд, интерес инвесторов к этому участку во многом связан именно с его целевым назначением. Определяющим же фактором стоимости земельного участка является место его расположения. Наиболее коммерчески привлекательное использование — это, как мы все понимаем, торговля, поэтому мы и имеем такой результат торгов.
Ю.К. — В чем привлекательность для потенциального инвестора в данном случае — это какое-то удобное место?
— Совершенно верно, это удобное место. Как мы знаем, 15 микрорайон заселен очень густо. Земельный участок расположен рядом с дорогой, которая проходит между 15 и
А.Э. — Одиннадцатикратное превышение — это успех, как я понимаю. А торги по другому участку, где превышения практически не было или оно было небольшим, — это провал или нормальная ситуация?
— На мой взгляд, для Зеленограда это нормальная ситуация. Таких всплесков на моей памяти еще не было. В будущем, конечно, мы надеемся на них.
А.Э. — То есть, несмотря на то, что пришло много желающих (кажется, участников было 18), для них это был «потолок»? Они посчитали по каким-то своим бизнес-планам, эта цена оказалась для них максимальной, и никто не захотел ее поднимать?
— Да. Может быть, сыграло роль и то, что инвесторы не очень хорошо знают Зеленоград. А может быть, наоборот, очень хорошо, и потому с осторожностью относятся к участкам в округе. Возможно, участок, который шел с большим превышением, был продан какому-то зеленоградскому инвестору. Может быть, глядя на его интерес, кто-то подключился, и все это развивалось в таком ключе.
Ю.К. — Хотелось бы поговорить о планах проведения инвестиционных торгов. Мы знаем, что на 2012 год они определены в Департаменте земельных ресурсов, причем в Зеленограде — значительное количество участков. Что известно о ближайших торгах, о перспективе их проведения?
— Как известно, земельные торги в Москве очень долго не проводились, поэтому Правительством Москвы была поставлена масштабная задача: привлечь максимальные средства от продажи земельных участков на торгах. В связи с этим нашим управлением, префектурой округа, окружным управлением Москомархитектуры осуществлялся подбор участков для последующего выставления их на торги. В прошлом году было предложено для проработки около 37 земельных участков. Три из них, как мы знаем, уже проданы, еще пять одобрены Градостроительно-земельной комиссией города Москвы для торгов, то есть они уже практически готовы.
Свежую информацию о том, какие участки выставляются в ближайшее время, можно найти на сайте Департамента земельных ресурсов города Москвы. 29 земельных участков находятся в проработке. Москомархитектура прорабатывает разрешенное использование этих земельных участков, границы, площадь, какие-то нюансы, готовит обосновывающие материалы для рассмотрения Градостроительно-земельной комиссией города Москвы. В целом, мы думаем, что 37 участков, конечно, не в этом году, но за 2012-2013-й возможно реализовать. Общая площадь этих участков — около 20 гектаров.
А.Э. — Как вообще происходит процесс, от некоего инициирования до непосредственно торгов? Кто принимает начальное решение о том, что этот участок нужно выставить, то или иное целевое назначение; где ваше управление в этой цепочке?
— Это происходит следующим образом. Выбор участка может осуществляться различными способами: инициативные предложения граждан, которым требуется определенный объект около дома, предложения инвесторов о включении конкретного участка в перечень, для проработки с целью последующей реализации на торгах. Наше управление осуществляет эту работу в рамках Городской программы «Имущественно-земельная политика города Москвы на 2012-2016гг». Мы проводим инвентаризацию территорий округа, выявляем свободные земельные участки и предлагаем некоторые из них для реализации на торгах, некоторые — для реализации каких-то городских программ строительства за счет средств городского бюджета.
Любой человек может обратиться в префектуру, в наше управление, в Департамент земельных ресурсов города Москвы, Москомархитектуру — в любой орган власти, связанный с этим процессом, — и предложить какую-то свою идею. Она будет рассмотрена, всесторонне изучена на Градостроительно-земельной комиссии Москвы, и будет принято решение о целесообразности либо выставления на торги, либо строительства объекта за счет средств бюджета или инвестора. Варианты могут быть разные.
А.Э. — Вы сказали, что проводите инвентаризацию. Это значит, что вы сейчас не знаете точно, на 100 процентов, о состоянии всех земельных участков в Зеленограде? Вы не можете сейчас в компьютере открыть этот список, нужно постоянно это актуализировать?
— На сегодняшний момент Правительством Москвы поставлена такая задача: составить Поземельный реестр города Москвы, для того, чтобы в открытом доступе была актуальная, всем понятная информация о земельных участках. Сегодня в полном объеме этого нет. Есть различные городские информационные системы, есть какая-то информация от разных органов, но какой-то глобальной системы пока нет, она разрабатывается.
Ю.К. — Если говорить о возможной привлекательности участка для инвестора — недавно проходила информация об участке в 14 микрорайоне под строительство общественной бани. Мы здесь немного недоумевали по этому поводу, действительно ли так нужна эта баня, действительно ли кто-то обращался, скажем, в префектуру с такой просьбой?
— Насколько я знаю, общественная баня в свое время рассматривалась как социальный объект. Но, видимо, городского финансирования для строительства этого объекта найти не удалось, и в какой-то момент он был включен в единый адресный перечень земельных участков для выставления на торги. Торги по этому участку проходили. Они действительно не вызвали интереса у инвесторов. Сейчас решается вопрос расширения функционального назначения этого участка, и будет сделана еще одна попытка выставить его на торги. Тут должна быть какая-то коммерческая составляющая.
Ю.К. — Вы упомянули о пяти участках, готовых для торгов, — что это за участки, определено ли их назначение?
— Первый участок находится в Северной промзоне —
Ю.К. — Детский культурный центр в МЖК, который вы упомянули, — это, вероятно, социальный объект? Есть ли какой-то процент участков, который нужно «отдать» под социальные учреждения?
— Процента, который нужно именно отдать, нет, но есть Адресная инвестиционная программа города Москвы, по которой социальные объекты строятся за счет средств бюджета города Москвы. Это поликлиники, детские сады, больницы; планируется, например, построить психоневрологический диспансер, жилые дома и так далее. Это социальная инфраструктура. Детский культурный центр — это немного другой объект, коммерческий, именно для инвесторов.
А.Э. — Я бы хотел вернуться к целевому назначению. Вы сказали, что целевое назначение участка «под баню» будет расширено, так, чтобы это было интересно бизнесу. Но при этом мы часто видим, что объект строится, а дальше он используется не совсем по целевому назначению. По-моему, сейчас самый яркий пример в Зеленограде — это большой гаражный комплекс на улице Гоголя, рядом с ТЦ «Иридиум». Он был построен как гаражный комплекс, но по факту в нем открыли магазины, ресторан и офисы. Вместо того, чтобы «отвлекать» машины с улиц, он, наоборот, привлекает дополнительные.
Ваше управление может как-то влиять на эту ситуацию после того, как объект построен, сдан в эксплуатацию, а инвестконтракт закрыт? Ведь все-таки эта земля сдается в аренду, она все-таки остается московской.
— Совершенно верно. Мы выявляем такие объекты, либо в каких-то рабочих ситуациях, либо при проведении инвентаризации, о которой я уже говорил. Единственное — сами мы не можем оказывать какое-то влияние на инвесторов. Наша функция заключается в том, что мы даем информацию об этом в Государственную инспекцию по недвижимости, которая, включив объект в план проверок, проводит ее, устанавливает, соответствует фактическое использование целевому или нет, и дальше этот вопрос решается. Конкретно по этому гаражу у меня сейчас нет информации, завершен ли там инвестконтракт. Мне кажется, право собственности на гараж еще не оформлено, то есть, этот вопрос еще в процессе решения.
А.Э. — Я привел его просто как пример. То есть, ваша функция — это именно учет, ведение реестра, но не контроль?
— Контрольных функций, а тем более, каких-то карающих, штрафующих, у нас нет. Хотя в Зеленограде есть примеры, где такие случаи выявлялись, арендаторы штрафовались, соответствующий материал направлялся в прокуратуру. Этот процесс идет.
А.Э. — Штрафы, по-моему, какие-то очень небольшие.
Ю.К. —Мы знаем один такой случай в 18 микрорайоне.
— Неважно, большие они или нет. Все равно этот вопрос на контроле, и, я думаю, он будет решен, все должно быть приведено в соответствие.
Ю.К. — Как давно существует зеленоградское управление регулирования землепользования?
— Управление существует с 1992 года, работают в нём 22 человека. Текучки кадров у нас нет, основной костяк сотрудников работает больше десяти лет. Название Управления менялось несколько раз. Официально управление регулирования землепользования является территориальным подразделением Департамента земельных ресурсов города Москвы в Зеленоградском округе в соответствии с положением о Департаменте.
Ю.К. — Функции управления понятны, а как оценивается эффективность вашей работы? Скажем, прошедшие торги в 15 микрорайоне районе, где было значительное превышение стартовой цены, — это один из показателей хорошей работы управления?
— Совершенно верно. У нас есть плановые показатели, то есть наше управление частично формирует доходную часть бюджета города Москвы. Существует план по привлечению денежных средств: взимание арендной платы за землю, средства от продажи прав на заключение договоров, средства от продажи земельных участков в собственность. Управление осуществляет контроль поступления этих средств, занимается взысканием задолженностей, накладывает штрафы за несвоевременную оплату, нарушения условий договора.
А.Э. — То есть, вы не просто продали участок, потом вы еще работаете с инвестором, как с арендатором земли и соответственно, контролируете выполнение договора аренды?
— Да.
А.Э. — И это тоже является вашим плановым показателем по сбору арендных платежей?
— Совершенно верно.
Ю.К. — В этой ситуации есть еще одна сторона — жители. Насколько я понимаю, все участки еще должны пройти процедуру публичных слушаний. То, что может быть, выгодно для вас, например, земельный участок, который можно сдать в аренду по хорошей цене, а жители ближайших к этому участку домов будут против.
А.Э. — Насколько вы можете использовать административный ресурс, «продавливать» какой-то участок? Есть инвестор, есть город, есть жители, и вы между этими тремя точками как-то балансируете. Чьи интересы для вас важнее: интересы города, который ставит вам плановые показатели («собери больше денег»), интересы жителей или интересы инвестора, который вам эти деньги потенциально несет?
— Как госслужащие, мы, в первую очередь, строим работу на интересах города и проживающих в нем жителей. Даже продавая земельный участок, наша цель — получить деньги для реализации каких-то городских задач, для блага тех же жителей, каковыми мы сами являемся. По моему опыту, даже если какой-то объект очень сильно востребован жителями, они всегда считают примерно так: он нам очень нужен, но постройте его у соседнего дома, не у нашего.
Власть обязательно должна прислушиваться к жителям. Для этого у нас законом установлена процедура публичных слушаний, к которой, в принципе, Департамент не имеет прямого отношения, этим вопросом занимаются управа и префектура. Но публичные слушания бывают разные. Иногда приходят два человека, и мнения никакого нет. Есть «острые» земельные участки, где проводятся серьезные обсуждения.
А.Э. — Какова в целом в Зеленограде ситуация со свободными участками, и маленькими, и большими? Поясню, что я имею в виду: маленькие участки находятся. Например, в 9 микрорайоне нашли участок под детский сад; под храмы в округе нашли. Но ведь нужны и большие участки. Я знаю, что у Особой экономической зоны есть проблема в поиске большого участка под новую промышленную зон; им нужны десятки гектаров. В Алабушево, кажется, 142 гектара, и они хотят что-то похожее. Есть ли в Зеленограде такие резервы?
— Как выяснилось в результате проработки, в Зеленограде таких резервов нет, хотя задачу поиска никто не снимал. Для Особой экономической зоны предлагали разные варианты, в том числе, не в границах Зеленограда, в границах Москвы. По некоторым причинам эти земельные участки не подошли. Насколько я знаю, последнее предложение: хотят рассматривать вопрос организации третьей площадки на территории, по-моему, «Микрона», то есть, уже готовое предприятие включить в особую зону.
А.Э. — То есть, свободного «green field» в Зеленограде уже нет?
— Нет.
Ю.К. — Если вернуться к проданным участкам в 15 микрорайоне. Когда проходили публичные слушания, обсуждались ведь три участка: под кафе и под торговый объект были одобрены жителями, а третий, под строительство физкультурно-оздоровительного комплекса, — нет. Что происходит в таких случаях: ищется другой участок под то же строительство или меняется назначение участка, и он снова предлагается жителям для обсуждения?
— Это надо, действительно, смотреть в каждом конкретном случае. В моем понимании, ФОК — это все-таки социальный объект. У нас была соответствующая программа, подбирались участки. Я сейчас не помню, где в 15 микрорайоне был этот ФОК.
Самое простое — это поменять функционал. Возможно, жители не одобрили, потому что им этот объект не нужен, а нужен какой-то другой.
А.Э. — Если спросить жителей, что им нужно...
— Да, может быть, им нужна детская площадка, и тогда просто ищем другой земельный участок. По-разному происходит.
Ю.К. — Насколько учитывается мнение жителей в такой ситуации? Например, они говорят: «Нам не нужен ФОК, мы хотим здесь аптеку».
А.Э. — Я бы так переформулировал: вы можете перевести назначение из социального в бизнес-назначение? Или, если жители не одобрили один социальный объект, вы поменяете целевое назначение участка на другое, но тоже социальное?
— Использование земельных участков определяется градостроительным регламентом. На какой-то рассматриваемой территории есть ограниченный перечень видов разрешенного использования земельных участков, который там можно применять. От этого все и строится, здесь наш командир и очень жесткий ограничитель — Москомархитектура. Серьезных метаний, как правило, не происходит.
А.Э. — Рамки достаточно жесткие?
— Да, все происходит в рамках градостроительного регламента.
А.Э. — Бывает так, что инвестор выиграл участок на торгах, он ему передан, инвестор начинает строиться, но участок не осваивается или осваивается недостаточно быстро. Например, у нас под окнами аквапарк, это отличный участок, но сколько лет там уже стоит эта недостроенная коробка. Какова ваша позиция: забрать участок, найти другого инвестора или все-таки продолжать работать с этим инвестором? Может быть, не только по аквапарку, а в целом какой здесь принцип работы?
— Все вопросы такого характера рассматриваются на Градостроительно-земельной комиссии (ГЗК) Москвы. При рассмотрении учитываются мнения, в том числе, Департамента земельных ресурсов, префектуры округа, Контрольного комитета, то есть, анализируется вся информация, связанная с причинами задержки этого строительства. Мы не можем просто так, слету, обвинить того же инвестора: ты не строишь, и мы у тебя все отберем. Возможно, были какие-то объективные причины, и это подлежит детальному рассмотрению, до принятия решения о судьбе этого объекта.
Наше управление в этом вопросе тоже принимает решение в своей части, мы даем какие-то рекомендации. Рекомендуем продлить инвестору срок реализации этого проекта; продлить, но с взиманием штрафных санкций; можем выступить с предложением, изъять земельный участок. Если говорить об аквапарке — мы предложили достроить объект за счет средств городского бюджета. Я сразу оговорюсь, что управление оперирует не всеми документами, имеющимися по этому объекту, все это аккумулируется уже в ГЗК, там принимается взвешенное решение. Мы больше даем предварительные предложения. Если мы видим, что участок долго не осваивается, а в городском бюджете есть средства на строительство (а Москва много строит), предлагаем рассмотреть возможность достроить этот объект за счет Москвы.
А.Э. — Ваша задача все-таки достроить?
— Конечно.
А.Э. — А с того, что потом достроится за счет Москвы, вы же не будете получать арендную плату?
— Почему не будем? Москва достроит, и, может быть, продаст готовый объект. Тут вариантов много. Конкретно по аквапарку принято решение продлить инвестору сроки строительства. Разобравшись в этом вопросе, изучив его, приняли такое решение, и, надеюсь, мы что-то увидим.
Ю.К. — Есть ли еще в Зеленограде интересные для инвесторов участки, как тот, что ушел на торгах с большим превышением в 15 микрорайоне?
— На мой взгляд, будет интересен участок в Северной промзоне, во
А.Э. — Там и выезд удобный, и предприятия рядом.
— Там рядом тоже склады, то есть место для этой цели подходящее. И железнодорожные пути есть; правда, не знаю, можно ли их использовать.
А.Э. — Нужно ли в Зеленограде строить склады? У нас и так не очень хорошо с дорожной ситуацией. Может быть, его куда-то за ЦКАД вынести, за бетонку?
— Зонирование у нас в городе все равно проведено, территории определены. У нас и предприятий торговли очень много.
Ю.К. — На сайте Департамента земельных ресурсов опубликован список участков в округе, которые планируется выставить на торги — там 20 микрорайон,
— На мой взгляд, Зеленоград привлекателен тем, что в Москве либо строить уже негде, либо очень дорого. За границей Зеленограда земля дешевле в два-три раза.
А.Э. — Если инвестор хочет что-то построить, ему лучше делать это в Зеленограде или через дорогу в области?
— Классический пример — Андреевка. Там просто, быстро и дешево.
А.Э. — В общем, как я понимаю, Зеленоград уже приближается к Москве, может быть, не по цене, но по заполненности. Два-три года, и свободных участков может не остаться.
— У нас еще есть неосвоенные территории; я думаю, там еще что-то будет.
Ю.К. — Где они находятся?
— 17 микрорайон, например, у нас стоит; неизвестно, что с ним будет.
Ю.К. — А 23 микрорайон?
— А
Ю.К. — Лесные массивы — не все, конечно, но большая их часть — перешла в ведение Управления особо охраняемых природных территорий. Есть ли какие-то спорные участки? Бывает, что конкретный участок частично расположен на городской территории, частично — на особо охраняемой.
— По Зеленограду таких спорных участков не было. В Москве, я знаю, есть случаи, когда на этих территориях расположены какие-то объекты недвижимости, и там возникают вопросы правового характера. У нас такого нет.
А.Э. — Мы уже говорили о сроках оформления участков. Насколько легко потенциальному участнику торгов работать с вашим управлением, и насколько исключены какие-либо злоупотребления и махинации в процессе торгов? Они проводятся на единой торговой площадке. Можно ли там осуществить какие-то махинации, помешать участникам торгов, кого-то исключить из аукциона?
— Наша функция в данном случае — предложить участок для проработки. После того, как принято решение о выставлении участка на аукцион, мы готовим проект договора аренды, и все. Оценка участка, сами торги — это все происходит без нас. Вопрос лучше адресовать Тендерному комитету.
Ю.К. — Если я правильно вас поняла, у нас перспективы продажи и освоения земельных участков связаны в основном с расширением Зеленограда, с новыми районами. Или все-таки можно найти участки в старом городе?
— В основном, конечно, это связано с застройкой новых территорий. Практически вся застроенная территория округа у нас уже охвачена земельно-правовыми отношениями. Даже если участок пустой, мы знаем — здесь будет построено то или это. На самом деле, мы находимся в напряженной ситуации по поиску участков.
А.Э. — А границы Зеленограда будут расширяться, может быть, за счет Московской области?
— Сложный вопрос. Я думаю, сейчас с Новой Москвой хватит работы.
Ю.К. — Получается, что у вас, с одной стороны, план, с другой — практически все застроено и вся надежда на то, что округ будет расти и расширяться.
— Совершенно верно. Расширяться — не знаю, но расти Зеленоград должен. Должны быть решены наши транспортные проблемы, связанные с доступом к той же Москве.
Ю.К. — Спасибо вам за интересную беседу; напомню, в студии Zelenograd. ru был начальник Управления регулирования землепользования Зеленоградского округа Вадим Минаев.
Александр Эрлих, Юлия Кравченко