1
Миноритарные акционеры универмага на Центральной площади считают, что здание продают за бесценок. Они просят защиты у Путина, но в суд не идут 20.09.2021 ZELENOGRAD.RU

Универмаг на Центральной площади продают за 350 млн рублей. Здание и земля под ним принадлежит ЗАО «Торговый дом „Зеленоград“». Десять акционеров ЗАО считают эту цену заниженной, а себя — обманутыми новым гендиректором: каждую из своих шестисот акций они оценивают минимум в 40 тысяч, но предлагают им в сорок раз меньше. Рассказываем о взаимных претензиях внутри ЗАО и перспективах здания универмага.

Почему важна судьба этого здания

Зеленоградский универмаг построили в 1985 году. Проектировали его ещё в конце 60-х как часть архитектурного ансамбля на Центральной площади. В 1992 году магазин был акционирован и стал ЗАО «Торговый дом «Зеленоград».

"Генеральный директор магазина Татьяна Потапова сделала очень правильный шаг: во время приватизации разделила на коллектив все доли, акции, — рассказывал в интервью «Зеленоград.ру» руководитель департамента торговли и услуг Алексей Немерюк. — Они подписали серьезные договоры: если человек уходит, то продает акции только в коллектив, а не «наружу», — поэтому их и поглотить достаточно сложно".

В разговоре с «Зеленоград.ру» один из акционеров рассказал, что в 92-м году сотрудников универмага заставляли купить акции предприятия под угрозой увольнения: «Нам сказали: если вы не купите акции, не вложите какие-то деньги, вы не имеете права работать. И люди искали правдами и неправдами деньги, по несколько тысяч — тогда столько стоила машина».

ТД «Зеленоград» все эти годы сохранял формат универмага — последним в Москве — и принципы советской торговли — в частности, там нельзя было примерять бельё, а товары выписывали «на кассу». Некоторые москвоведы специально водили сюда экскурсии как в музей советской торговли. Отделы в зеленоградском магазине стали закрываться постепенно с начала года, а к лету товаров внутри осталось совсем мало — распродавали только небольшое количество одежды, обуви и сумок.

Читайте также
Универмаг «Зеленоград» закрылся. Это был последний магазин такого формата в Москве

Летом 2021 года десять акционеров, вместе владеющих примерно 6% акций ЗАО, обратились за защитой к Владимиру Путину (копия письма есть в распоряжении «Зеленоград.ру»), в Следственный комитет и Центробанк. Они обеспокоены, что новый гендиректор — бывший юрист ТД Андрей Климкин — мог стать главой предприятия незаконно, так как якобы никогда не был держателем акций. Сейчас он является держателем остального пакета — 94% акций.

Также они считают заниженной цену, по которой на продажу выставили здания универмага. По их мнению, «сделка является некой аферой по выводу активов из фирмы за бесценок».

«Полагаем, что в данной ситуации нас, как акционеров с незначительным количеством голосов просто обманут, а в силу политического и административного ресурса активы в виде недвижимого имущества из нашей компании выведут за бесценок», пишут они в администрацию президента.

Разбираем эти претензии подробнее.

Новый гендиректор ЗАО

На собрании в конце июня акционеры узнали, что гендиректор Татьяна Потапова, ее зам и главный бухгалтер передали свои акции Андрею Климкину. Остальные акционеры утверждают, что им самим купить эти акции не предлагали. «В уставе было написано, что при увольнении мы не имеем права никому, даже родственникам, оставлять свои акции, все должно было оставаться внутри общества. Мы так и не поняли, как они оказались у Климкина» , — сказал редакции один из акционеров.

В суд миноритарные участники ЗАО не обращались, так для этого «нужны большие деньги», а также из-за якобы имеющихся связей родственников Климкина. В Следственном комитете акционерам сказали, что состава преступления нет, тогда они обратились в администрацию президента, откуда их просьбы переслали в зеленоградскую полицию. Полиция еще не вызывала никого из них на опрос по этому делу.

Климкин, в свою очередь, уточнил, что сотрудники управления по борьбе с экономическими преступлениями «приходили, все посмотрели — никаких вопросов у них к нам нет».

В августе Центробанк сообщил, что проверит эту историю, ответа о результатах проверки акционеры пока еще не получили.

Сам Климкин сказал, что «все было добросовестно, в рамках закона». Но пояснять, как стал обладателем акций, не стал. Вообще помимо прямой покупки есть еще минимум два способа: акции можно подарить или заключить договор мены. Как пишет «Клерк», единой практики по таким делам нет, и каждый судья в случае спора сам решает, является ли конкретная сделка притворной.

Сколько стоит здание в центре города

Сейчас ЗАО продает свои активы — это само здание площадью 9227 кв.м. и два участка земли: 2758 кв.м. (площадка перед универмагом со стороны Савелкинского проезда) и 6270 кв.м. (земля под зданием).

Кадастровая стоимость этих объектов на начало 2019 года — свыше 670 млн рублей. «Соответственно, рыночная стоимость существенно выше кадастровой» , — считают акционеры. В опубликованных осенью объявлениях о продаже универмага и земли цена — 350 млн рублей с НДС. Без налога стоимость имущества ЗАО оценили в 280 млн рублей.

«Это не соответствует рыночной цене данных объектов. Отчет об оценке акционерам представлено не был», — утверждают участники общества. Андрей Климкин сказал «Зеленоград.ру», что не против продать здание по кадастровой цене — если те, кто считает цену в объявлении заниженной, найдет покупателя на большую стоимость.

Отметим, что в 2015 году Росреестр оценил кадастровую стоимость здания универмага в 960 млн рублей. Акционеры через суд просили снизить цену, чтобы уменьшить платежи по налогам на имущество. Суд согласился. Кадастровую стоимость назначили равной рыночной по оценке на 2013 год — 539 млн с НДС, без налога — 457 млн.

37,9 тысяч рублей за квадратный метр коммерческой недвижимости в центре города — это много или мало? В этом же здании на Савелкинском проезде сейчас выставлено на продажу несколько помещений. Вот какие расценки там:

  • 15 тысяч м2 — 555 млн рублей = 37,6 тысяч рублей за квадратный метр
  • 386 м2 — 39,5 млн рублей = 102,3 тысячи за квадрат
  • 52 м2 — 6,8 млн = 130 тысячи за квадрат
  • 39 м2 — 5,7 млн рублей = 146,1 тысячи за квадрат
  • 18 м2 — 2,5 млн = 138,1 тысяч за квадрат
  • 16,2 м2 — 1 млн 62 тысячи рублей = 55,3 тысячи за квадрат
  • 7 м2 — 2,8 млн = 400 тысяч за квадрат

Или вот, например, совсем рядом помещения в 4 микрорайоне:

  • корпус 438А (здание ВТБ) — 4,8 тысячи м2 — 362,8 млн = 75,3 тысячи за квадрат
  • корпус 445 (бывший банк ПСБ) — 836 м2 — 69 млн рублей = 82 тысячи за квадрат
  • корпус 436 — 307 м2 — 49,2 млн = 160,2 тысячи за квадратный метр

А бывшее здание ТД «Зеленоград» в корпусе 1824 площадью 1004 м2 продают за 202,5 млн рублей (201,6 тысяч за квадрат).

Что будет с универмагом

В своем письме к президенту акционеры назвали покупателем универмага ТЦ в 4 микрорайоне, которым владеет родственник префекта Зеленограда. Андрей Климкин сказал редакции, что эта информация недостоверна, и конкретных договоренностей о покупке у него пока ни с кем нет.

Представитель компании, владеющей ТЦ, также сказал, что такие заявления некорректны. По его словам, его «хотят использовать для решения корпоративных споров», но никаких взаимоотношений с сотрудниками универмага у компании и у него лично нет.

По словам Климкина, если покупатель не найдется, ЗАО будет банкротиться. В случае ликвидации компании акционерам достанется только то, что останется после всех расчетов с кредиторами.

Сейчас в сети размещено несколько однотипных объявлений о продаже здания универмага и земли. В объявлении от февраля 2020 года упоминается, что у ЗАО есть оффер на 1100 кв.м. от «сетевых продуктов» и «предметный интерес» от других арендаторов: клиники, сетевого книжного магазина, сетевого фитнеса и кальянной. Тогда источник в магазине говорил «Зеленоград.ру», что здесь могут открыть гипермаркет «Ашан». В самой сети не комментировали планы по развитию. В свежих объявлениях информации об арендаторах нет.

Сколько стоят акции

С закрытием универмага всех сотрудников сократили. По словам акционеров, за 30 лет работы предприятия они ни разу не получали дивиденды, направляя всю прибыль на дальнейшее развитие: «Нам говорили, что достаточно зарплаты — а это было 20-25 тысяч рублей».

В объявлении о продаже универмага прошлой зимой была пометка: здание можно получить, купив юрлицо (то есть покупателю перешли бы все акции ЗАО), или обычным путем через договор купли-продажи. В первом случае цена составила бы 400 млн рублей, во второй — 560. Предположительно, для возможности осуществления первого сценария Татьяна Потапова, еще возглавляя ТД «Зеленоград», якобы настаивала, чтобы остальные участники продали свои акции ей.

Те были бы не против при другой цене. Акционеры, видя в прошлогодних публикациях СМИ цену в 500 млн рублей за универмаг, посчитали, что им причитается процент этой суммы — и каждая из их 600 акций стоит по 50 тысяч рублей. В качестве уступки они согласны на 35-40 тысяч за штуку. Но предлагают им только по тысяче рублей — на большее нет денег, все ушло «на долги».

«Какие долги, почему так дешево продан магазин? Ничего нам не говорят. Универмаг все время работал, все было отлично, а тут вдруг все пошло на долги. И почему в прошлом году магазин оценивался в 500 млн, а сейчас в 280?»

Возможно, денег на выплату чего-то большего действительно нет. По системы «Контур.Фокус», выручка ЗАО за 2020 год — 41,3 млн рублей, но прибыль — всего 49 тысяч. Вообще чистая прибыль (а дивиденды платятся именно из нее) превышала 100 тысяч рублей по итогам года лишь трижды: в 2012 (7 млн рублей), 2013 (4,3 млн рублей), 2015 (157 тысяч). Также в 2017 они получили 52 млн рублей — вероятно, от продажи филиала универмага в корпусе 1824.

В картотеке арбитражных судов в 2020 году около полутора десятка исков к ЗАО с требованием вернуть долги на суммы от 30 до 900 тысяч рублей. Большая часть компаний в дальнейшем забрала заявления — можно предположить, что деньги им все-таки вернули.

Андрей Климкин в разговоре с «Зеленоград.ру» подчеркнул: права остальных акционеров никак не нарушаются, но «понять они этого не могут».

«Я им предлагал купить у них акции, хотя они никому не нужны. Представил все расчеты: у них есть баланс, по нему считаются чистые активы общества. Сейчас по этим расчетам выходит одна тысяча рублей за акцию, а они хотят 40 тысяч. Откуда такие цены? Кому они нужны [по такой цене]? Если у вас есть акции, это не значит, что вам принадлежит здание. Если у меня есть одна акция „Газпрома“, то это не значит, что при продаже „Северного потока“ я получу от этого какой-то доход. Потому что есть оперативная деятельность, долги и так далее» , — объяснил он.

Читайте также
Двухэтажное кирпичное здание, где был первый в Зеленограде универмаг, частично продали новому владельцу. Он обещает «глобальную» реконструкцию
Станьте нашим подписчиком, чтобы мы могли делать больше интересных материалов по этой теме


E-mail
Реклама
Реклама
Обсуждение
Иван Пыхов
21 сентября
В очередной раз нае...ли очередных акционеров. Проза жизни. Детский мир, книжный магазин на Панфиловском, 1000 мелочей, кинотеатр Электрон - все просрали "эффективные менеджеры" под чутким присмотром администрации города. Теперь очередь дошла до универмаг.
Добавить комментарий
+ Прикрепить файлФайл не выбран